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姚鸿恩

双语研究,单词达人丛书著者

 
 
 

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1992年留学美国。双语教学研究。《美国民生实录》《英语单词形象记忆法》《单词达人-形象记忆词汇》丛书著者。

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在美国购房后能否退房  

2011-10-28 12:50:21|  分类: 人在美国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在美国购房后能否退房

 

姚鸿恩

 

近读新闻:长三角多个楼盘拉开降价序幕,有的降幅很大,导致购房者愤而“组团维权”,要求退房,“还我血汗钱”。

房子是商品。在美国,几乎 所有的商品都可凭收据退货,甚至开了的罐头都能退款。大商店的服务台总有人排队退货。但是,有两种商品,属于例外。一是汽车,二是房子。一辆新车,起点2 万美元左右。而一套房子,除少数地区外,起码10多万美元,属于“大手笔”的商品,特别需要慎重地做足功课后才会购买。而且这两种商品都是可以讨价还价 的,也就是说,价格满意之后,你才会购买。因而,极少听说有人退车、退房。

任何国家都一样,“无奸不商”。美国很清醒地看到,商品社会并非“人之初,性本善”,所以需要以法规来保证商品交易的公平。以房子交易来说,重点要维护买主的权益。关于退房,各地都制定了相应法规,条款大同小异。

美国政府不能卖地,美国很难炒地炒房,美国没有刚性需求,所以,美国也就没有高楼如笋、蓬勃发展的新景象。买卖的房子,绝大多数是老房子。卖主和买主通常都要请一个经纪。那么,什么时候可以退房呢?

买房子的几个关键阶段,随时都可以退出不买。

第一是出价(offer)阶段。在经纪带你看了十来套甚至几十套房子后,你终于挑中了一套,签一大堆文件,出价购房。并支付押金(通常约为房价的百分之一)。卖主通常不会同意你的杀价,可能会在你的出价基础上加价。你也可以提出要求卖主分担过户费用(closing cost)。在讨价还价的过程中,虽然你已经签了字,但只要你觉得卖主没有满足你的要求,你就可以退出,并拿回押金。

第二是房屋估价(appraisal)阶段。买房子需要贷款,贷款额通常是房价的百分之八十。银行需要对房子进行专业房屋估价。如果估价低于市场价,你拿不到贷款,自然也就名正言顺地放弃购买这个房子。

第三是房屋检查 (inspection)阶段。双方达成协议后,需要作房屋检查。哪怕是新房子,也需要走这一步。美国的房子都是装修之后才出售的,而且必须配备空调、浴 室设备、热水器、冰箱、炉灶、洗衣机、烘干机等基本配置。房屋检查重点在于房子结构、屋顶、水电、油漆、有无虫害,也包括上述基本配置。检查多少会找出点 毛病。买主可要求修复或补偿(compensation)。在这阶段,买主若感到不爽,也可以“拜拜”。

第四是走查(Walk through)阶段。第三阶段过后,在过户前,还有一道程序,就是在最后过户前,再跟经纪去房子那儿看一看,确定没有问题,若发现了新问题;或者没有新问题,只是感觉后悔了,仍然可以退出不买了。

如果四阶段都过了,就再签一大堆过户文件。房子买卖成交,买主拿到钥匙。走完法律上的这一步,就无法退房了。在正式成交过户之后,买主的懊悔是不受保护的。(There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.)

当然,若发现卖主有欺骗、隐瞒等行为,可以起诉。但在房子交易领域,法律只管是否受“损害”(damage),不管如何去“执行”(performance),即不会强迫人买下或卖掉一个房子。房子过户后,法院不会强迫卖主“买回”房子。

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