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姚鸿恩

双语研究,单词达人丛书著者

 
 
 

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1992年留学美国。双语教学研究。《美国民生实录》《英语单词形象记忆法》《单词达人-形象记忆词汇》丛书著者。

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美国政府赚房产钱,温水煮青蛙   

2013-04-04 19:02:38|  分类: 人在美国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国政府赚房产钱,温水煮青蛙

 

姚鸿恩

 

日前有条新闻披露说,政府在房产中赚的是大头,大约拿走60%至75%。换句话说,若政府温柔一点的话,房价便可大幅下降。国内亲友问我,美国政府如何赚房产钱?

美国房产的土地,不是政府的。也就是说,政府没有土地可以出售(或者提供有偿使用权)给开发商去建造商品房。

居民在出售房子后,若赚钱的话,则需要交获利(gain)所得税。这个税率就是个人所得税的税率。使用的是超额累进税率,从10%累进到35%。以2012年税率为例,不管是夫妻联合报税,还是一个人报税,超过388,350美元,税率是35%。如果2012年卖掉了一个房子,赚了40万美元,那么,对不起,14万美元请交给税务局。

这个看起来,比中国的20%凶狠得多。但是,实际上,除了极少数的投机分子和富人,很少有人会被宰得血淋答滴。美国政府有个温和的政策:如果这个房子是你自己居住的,并住满了两年,那么,给你免税额,卖掉房子所赚的钱,若夫妻一起报税,50万内可以豁免;夫妻分开报税的,25万内可以豁免。此规定考虑周全,你不需要去假离婚。

美国全国的房子的中位价大约为17万美元。吃香的城市,房价要高得多,比如首都华盛顿,买个两三百平方米的四卧室、两浴室的独立房(相当于国内的别墅),大约为70万美元。就算若干年后房价狂涨,涨到120万美元,夫妻一起报税的话,一分钱都不用交给税务局。

所以,美国有关卖房子所得的税收法规,对老老实实的老百姓来说,形同虚设,毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们,则是毫不留情,决不手软的。

美国政府“赚房产钱”,主要是通过征收房地产税(property tax)。由各县(county)或各市政府征收。税率各地不同。有的地方低至0.5%,有的地方高达4.5%,大多数为1%到2%。根据房子的评估价值征收。假如你的房子的评估价值是30万美元,税率是1.5%,每年得交4千5百美元。即使你的房子价值永远不升,10年得交4万5,70年得交31万5。70年后,房子和土地还是你的,若你长命百岁或将房子留给后代,还得继续交房地产税。

这就是美帝狡猾的地方。房子值30万,若现在马上叫你付61万5,没有傻瓜会上当。但是,用百分之一二三的房地产税,像温水煮青蛙一样,慢慢地下手,让你觉得“还算温和”,默默承受。

不管你是安分守己的青蛙,还是上蹿下跳的蛤蟆,“大锅水”,一样煮,不管是第1个房子,还是第N个房子,不管是结婚的还是离婚的,只认房子不认人,一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房,代价太大。囤房一定死翘翘。

尽管只是“温水煮青蛙”,但对于拥有房子的美国人来说,毕竟每年要从腰包里掏出血汗钱来,多少感觉有点冤。地方政府不敢怠慢,每年都要详细公布房地产税的去向。政策透明,安抚人心。我随手谷歌一下,如密苏里州的普拉特县(Platte County)地方政府网站上,就用饼图形象地告知民众,“你交的税用在何处”(Where do your taxes go):3.2%用于道路(Roads),4.1%用于消防(Fire), 4.2%用于图书馆(Library),等等。用于学校的最多,占67.6%。通常,各地的房地产税,占总额的一半以上,都用于公立中小学。比如修缮校舍,添置设备,聘请老师,开展活动,校车接送,等等。一个学区,如果房子价格较高,房地产税也就相应较高,用于学校的钱就相应充裕。有钱好办事。学校教学质量便会提高。美国的公立中学和小学(包括1年幼儿园),都是就近入学的。好学校必然吸引家长来买“学区房”,从而推动房价上涨。房价上涨,则给地方政府带来了更多的房地产税,而学校便得到更多的资金。

美国实行13年义务教育制,公立中小学是完全免费的。如果收入低于一定标准,还减免早餐、午餐费。如果有公立好学校,当然不会花几万美元去读私立学校。

以前国内有个连续剧,“蒋雯丽”很认真地唠叨:进不了好的小学,就进不了好的中学,进不了好的中学,就进不了好的大学,进不了好的大学,就找不到好工作,一辈子就完了。

美国好大学很多,大学没有“就近入学”的规定,而且家长得尊重18岁后独立的孩子自己的想法,所以,美国家长买学区房,考虑的只是让孩子上个好小学、好中学。如果收入能够负担得起房价的话,会选择购买学区房。

美国受过高等教育的青年人,大多年薪为4到6万美元。小夫妻不挥霍的话,三、五年肯定能买上房子。当然,贷款是必须的。但美国青年人结婚,35岁以下的,大约有半数不买房子,而是租房子。等到35岁以后,才陆续开始买房子,其中一个重要原因,就是孩子出生了,会走会跑了,要买学区房了。明知“温水煮青蛙”,心甘情愿往里跳。

也有不跳的。比如年薪不高、囊中羞涩的,或者还准备跳槽搬家的,便会仍然租房子。有孩子读书的话,租在好学区。美国的法律规定,任何孩子,包括父母是偷渡者的孩子,只要是居住这个学区的,都享有免费教育的权利。租房子的,凭租约,就可就近入学。没有“当青蛙”的刚需。

美国政府赚房产钱,温水煮青蛙 - 姚鸿恩 - 姚鸿恩

 

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